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杨世英与恒达高投资有限公司商品房销售合同纠纷案
发布日期:2019-10-25浏览次数:字号:[ ]

杨世英与恒达高投资有限公司商品房销售合同纠纷案

 

海曙法院  杨锦晶

 

  关键词  民事/精装修/交付标准/商品房预售

  裁判要点

   商品房预售合同中约定精装修及设备由开发商赠送,开发商所承担的精装修的质量违约责任仅为双方《商品房买卖合同》约定的补偿装饰、设备差价的责任,故在合同约定解除的法律关系项下,精装修须经消防验收并非房屋交付条件之一,购房者无权要求解除合同。

  相关法条

  《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条

  基本案情

原告杨世英起诉称:杨世英与恒达高投资有限公司于2011年4月1日签订《商品房买卖合同》一份,约定原告向被告购买由被告开发的恒达高商务大厦(金东岸大厦)13-3号房,购房合同约定房屋总价款为797 706元,该房屋赠送装修及设备,并约定房屋的交付期限、条件及合同解除条件、违约责任等内容。购房合同签订后,原告全额支付了房屋总价款、被告按购房合同约定应在2012年10月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告,但原告于2012年10月底前去办理交房手续时,被告未出示该项目已取得相关部门出具的认可文件或准许使用文件的证明,且房屋存在装修质量差影响正常使用、与样板房不一致、虚假宣传、欺诈销售等诸多问题。后经原告进一步了解,该项目的公共部位内部装修在2012年10月30日交付时尚未通过消防验收,直至2012年12月25日才验收合格。被告未经报批擅自对房屋进行分隔,改变房屋结构、使用功能等,房屋的室内装修工程未办理施工许可证,属于违法装修,该项目内部装修工程除公共部位外,其余部分直至2013年3月8日仍未报消防审批,未经消防验收合格擅自投入使用。为此,原告于2013年1月28日向被告寄发了《关于解除<商品房买卖合同>并退房的函》,该函于2013年1月29日到达被告处,故根据法律规定,双方间的《商品房买卖合同》已于2013年1月29日解除。请求判令:一、被告立即退还原告购房款797 706元;二、被告支付原告违约金79 770.60元并赔偿原告损失(暂算至2013年7月31日为105 003.89元,要求计算至欠款还清时止)。

被告恒达高投资有限公司答辩称:首先,根据消防法律法规规定及消防部门的操作惯例,对国务院公安部门规定的大型的人员密集场地和其他特殊建设工程,实行消防验收制度,对其他建设工程实行消防备案制度,消防部门有抽查的权利,经抽查不合格的,建设项目应当停止使用。工程投资额在300 000元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证,不进行消防设计、竣工验收及消防备案。涉案房屋用途为办公用房,建筑面积为45.54平方米,套内面积为32.01平方米,套内装修亦是在补充协议中约定由被告以赠送形式赠与原告的,为此双方合同第九条约定的交付条件应指商品房土建部分及公共部位的装修经消防验收合格,而套内装修不需要办理施工许可证,并非必须进行消防验收。被告开发的商品房土建部分已于2012年2月17日通过消防验收,公共部位装修也于2012年12月25日通过消防验收,故被告交付的房屋符合合同约定和法律规定。同时,虽该商品房的套内装修不需要报消防验收或备案,但也未禁止房屋产权人即原告自行申报消防验收。由于房价下跌致使原告投资亏损,原告以套内装修未经消防验收为由要求解除合同并退房,被告为使原告能放心居住涉案房屋,就内部装修工程向消防部门申请了消防验收,宁波市公安局消防支队于2013年7月11日出具消防验收意见书,评定恒达高商务大厦内部装修工程消防验收合格,故被告已依约履行了合同义务,原告不得擅自解除合同并要求退房。其次,根据《商品房买卖合同》补充协议的约定,样板房只作为展示和参考,不作为交房的标准。该房屋室内天棚局部有结构梁,沿墙有结构柱或剪力墙;厨房、卫生间有可能有管道井,上述情况最终以交房为准,买受人对此无异议。请求驳回原告的全部诉讼请求。

法院经审理查明:2011年4月1日,原告杨世英与被告恒达高投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定原告杨世英向被告恒达高投资有限公司购买位于恒达高商务大厦13-3号房,该商品房的设计用途为办公用房,建筑面积为45.54平方米,每平方米17 516.62元,总价款797 706元。该合同第九条约定“交付期限及条件  出卖人(被告恒达高投资有限公司)应当在2012年10月30日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人(原告杨世英)使用:1.建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”在合同的补充协议中约定了涉案房屋的赠送装修及设备清单。2011年4月15日,原告杨世英向被告恒达高投资有限公司支付房款407 706元。2011年10月25日,原告杨世英向被告恒达高投资有限公司支付房款390 000元。2012年2月17日,涉案房屋所在的恒达高商务大厦土建部分消防验收合格。2012年3月28日,被告恒达高投资有限公司向宁波市住房和城乡建设委员会竣工验收备案。2012年4月16日,宁波国家高新技术产业开发区建设管理局发文对涉案大厦项目交付前的联合检查情况进行了通报,载明该项目已通过规划、环保、城管、房管及消防、特检等部门的专项验收,并完成房屋建筑工程竣工验收备案等。2012年9月8日,宁波市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书,认为恒达高商务大厦存在3-22层原使用功能为办公,现变更为复式公寓,未提供相关证明文件等问题,不同意恒达高商务大厦内部装修工程消防设计(装修区域为3-22层,装修面积29 196平方米,3-22层使用功能变更为复式公寓)。2012年9月29日,恒达高商务大厦内部装修工程(装修区域为1-22层公共区域,装修面积4 500平方米)的消防设计通过消防审核。2012年12月25日,恒达高商务大厦内部装修工程(装修区域为1-22层公共区域,装修面积4 500平方米)经消防验收合格。2013年1月27日,原告杨世英发函给被告恒达高投资有限公司,认为被告的房屋不符合合同约定的交付条件,未取得相关部门出具的认可文件或准许使用文件,且被告存在擅自变更房屋结构形式、户型、空间尺寸等、室内装修未按法定程序办理施工许可证,装修质量差,未经验收及销售欺诈等情形,要求解除双方的《商品房买卖合同》并退房,由被告退还全部房款并承担相应法律责任。被告恒达高投资有限公司于2013年1月29日签收该函。2013年3月8日,宁波市公安消防支队出具《关于恒达高商务大厦未经消防验收擅自投入使用情况的答复》,载明经该部门现场调查,恒达高大厦内部装修工程除公共部位外,其余部分未申报消防审批,未经消防验收合格擅自投入使用,该部门对此违法行为已依法受案查处。2013年3月20日,被告恒达高投资有限公司发函原告杨世英,针对原告2013年1月27日的发函予以回复并要求原告继续履行合同办理房屋交接手续等。原告杨世英收到该函件。2013年5月20日,宁波市公安消防支队作出甬公(消)决字[2013]第0015号公安行政处罚决定书,查明恒达高商务办公楼3-16层办公部分未经消防验收擅自投入使用,违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定,责令恒达高投资有限公司恒达高商务办公楼3-16层办公部分停止使用,并处罚款30 000元。2013年7月11日,恒达高商务大厦内部装修工程(装修区域为3-22层室内办公区域,装修面积20 000平方米)经消防验收合格。2013年10月17日,被告恒达高投资有限公司出具报告两份,载明2012年5月其曾分别单套与装修公司签订室内精装修委托合同,要求装修公司按照不同户型分别装修,上述精装修工程于2012年9月完成,根据建设部令第91号《建设工程施工许可管理办法》第二条第二款规定的“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证”及宁波市建筑行业通行惯例,故该公司未能取得精装修工程施工许可证便直接委托装修公司进行施工。宁波国家高新技术产业开发区建设管理局及宁波市住房和城乡建设委员会工程质量安全监管处确认两份报告情况属实。

  裁判结果

  浙江省宁波市江东区人民法院于2014年3月17日作出(2013)甬东民初字第1394号民事判决:驳回原告的诉讼请求。宣判后,杨世英精装修未经验收合格为由,提起上诉。浙江省宁波市中级人民法院于2014年5月15日作出(2014)浙甬民二终字第265号民事判决,驳回上诉,维持原判。

  裁判理由

  法院生效裁判认为:涉案房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条中就竣工验收合格并备案的约定,具备交付要件,合同目的可以实现,故杨世英解除合同的主张缺乏依据。  

    本案的争议焦点为,涉案商品房的精装修验收合格是否系房屋交付的要件。对此,法院经审理认为,涉案商品房的精装修验收合格并非房屋交付的要件。理由如下:第一,现行法律和行政法规对“精装修”并无明确规定,现实生活中权利人对房屋装修品质和空间布局的要求差异明显;第二,涉案商品房所在恒达高大厦在2012年10月31日交付前已由恒达高投资有限公司组织勘察、设计、监理及施工单位进行竣工验收并确认合格,依法履行竣工验收备案程序,并取得土建工程的消防验收,故涉案房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条中就竣工验收合格并备案的约定;第三,双方关于涉案房屋精装修的约定体现在补充协议的“赠送装修及设备清单”中,涉案房屋装修及设备系被告赠送,且被告所承担的精装修的质量违约责任仅为双方《商品房买卖合同》第十四条约定的补偿装饰、设备差价的责任。第四,结合宁波国家高新技术产业开发区建设管理局及宁波市住房和城乡建设委员会工程质量安全监管处确认的报告内容,涉案房屋所在大厦在交付前已经竣工验收合格并备案,且建设管理部门同意被告在装修涉案房屋时无须领取施工许可证,亦未要求被告对涉案房屋的室内装修进行消防验收,现土建、公共区域装修及室内装修均已通过消防验收,故原告杨世英购买涉案房屋的合同目的并非不能实现,原告杨世英现依据《商品房买卖合同》约定要求与被告解除合同并由被告承担合同解除项下的违约责任的主张,缺乏相应的法律和事实依据。

 


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