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侯某某诉象山县石浦文化馆、象山县产权交易中心等、第三人童某某拍卖合同纠纷案
发布日期:2019-04-25浏览次数:字号:[ ]

侯某某诉象山县石浦文化馆、象山县产权交易中心等、第三人童某某拍卖合同纠纷案

拍卖师遗漏优先承租权人而落槌的行为效力之认定

宁波高新技术产业开发区人民法院  李楠

【内容摘要】

随着我国市场经济的发展,拍卖作为一种高效率、低成本的交易方式已逐步在市场流通领域占据了重要位置,也引发了大量的纠纷。拍卖合同的成立标准作为拍卖合同纠纷的核心问题,在司法实践中存在较大争议。一、二审法院对本案不同的处理结果,反映了此类纠纷在法律适用上的认识分歧。二审法院的做法,保障了各方利益的最佳平衡,较好地解决了长期以来司法实践中对拍卖程序瑕疵问题处理的迷思,对解决类似争议具有示范价值。

【关键词】拍卖合同;程序瑕疵;优先承租权人;“价高者得”规则

【裁判要旨】

1.拍卖师遗漏优先承租权人而径行落槌的行为属程序瑕疵,落槌系无效承诺,拍卖合同不成立;

2.存在程序瑕疵时拍卖师的自行纠错行为在不违反法律规定、不违背拍卖程序及交易习惯、无损于他人合法权益的情况下应认定有效;

3.拍卖中“价高者得”规则与承租人优先权并无冲突。若优先权的条件成立,则不应排除其在拍卖中的适用。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第8条、第13条、第25条

《中华人民共和国拍卖法》第3条、第4条、第18条、第49条

【案件索引】

一审:浙江省象山县人民法院(2016)浙0225民初5558号(2017年7月25日);

二审:宁波市中级人民法院(2017)浙02民终3440号(2017年12月29日)。

【基本案情】

原告:侯某某。

被告:象山县石浦文化馆、象山县产权交易中心、浙江天一拍卖有限公司。

第三人:童某某。

麦香村蛋糕店系由第三人童某某开。2015年4月15日,象山县石浦文化馆与麦香村蛋糕店签订《房屋租赁协议》,约定:象山县石浦文化馆将其所有的街面房出租给麦香村蛋糕店;租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止;协议期满后,在同等条件下,麦香村蛋糕店享有优先续租权。2016年4月1日,象山县产权交易中心、浙江天一拍卖有限公司在《今日象山》上发布《招租(拍卖)公告》。2016年4月8日,浙江天一拍卖有限公司向麦香村蛋糕店作出《拍卖权利义务告知书》,告知其参与涉案房屋的拍卖会。2016年5月6日,拍卖会举行。拍卖过程中,拍卖师宣读了《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》的相关内容,几轮竞价之后,侯某某竞价114 000元,拍卖师宣布“114 000元第二次”之后,委托方即象山县石浦文化馆向拍卖师提交保留价,童某某随即举牌,拍卖师向其询问是否加价,童某某予以否认,随后拍卖师宣布拍卖成交,并要求侯某某上台办理手续。经台下提示遗漏原承租人,拍卖师表示童某某系标的物的原承租人,享有优先承租权,向童某某询问114 000元的竞价是否愿意竞拍,童某某表示愿意,象山县产权交易中心的负责人表示拍卖师存在失误,提议进行重新拍卖,侯某某强烈反对。面对竞租人的质疑,拍卖师承认工作失误,宣布拍卖中止,拍卖会由此结束。2016年9月26日,童某某向象山县石浦文化馆发出《关于要求交付租金的函》,希望继续承租涉案房屋并缴纳租金。原告侯某某以未能取得其参与竞拍房屋的承租权为由,诉请判令如下:1.依法确认原告侯某某和被告浙江天一拍卖有限公司举行的拍卖成交;2.被告象山县石浦文化馆、象山县产权交易中心、浙江天一拍卖有限公司交付案涉街面房;3.三被告支付违约金2万元;4.三被告承担本案的诉讼费用。

被告浙江天一拍卖有限公司答辩称:涉案拍卖行为尚处于中止状态,涉案房屋承租权尚未确定拍卖成交人,拍卖尚未成交,故应驳回原告的诉请。  

第三人童某某述称:第三人在原告以每年11.4万元的竞拍价举牌后没有任何行为表示放弃优先权,涉案房屋的租赁权应属第三人所有。

【裁判结果】

浙江省象山县人民法院于2017年7月25日作出(2016)浙0225民初5558号民事判决:一、确认原告侯某某和被告浙江天一拍卖有限公司在2016年5月6日象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县石浦镇金山路123号4间街面房房屋租赁权的拍卖成交;二、原告侯某某于判决生效后五日内将首年租金11.4万元缴付给被告象山县产权交易中心(保证金2万元可抵缴价款)以及与被告象山县石浦文化馆签订房屋租赁合同,被告象山县石浦文化馆在原告侯某某履行上述义务后60日内向原告侯某某交付拍卖标的物即位于象山县石浦镇金山路123号4间街面房五年租赁权;三、驳回原告侯某某的其他诉讼请求。

一审宣判后,浙江天一拍卖有限公司、童某某不服,提起上诉。

宁波市中级人民法院于2017年12月29日作出(2017)浙02民终3440号民事判决:一、撤销浙江省象山县人民法院(2016)浙0225民初5558号民事判决;二、驳回被上诉人侯某某的诉讼请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为:本案主要争议焦点为涉案房屋拍卖过程中的落槌行为是否无效。对此,该院认为,根据拍卖会的实时录像显示,该次拍卖在经过几轮竞价之后,侯某某竞价114 000元,拍卖师宣布“114 000元第二次”之后,象山县石浦文化馆向浙江天一拍卖有限公司拍卖师提交保留价,童某某随即举牌,该拍卖师询问童某某是否加价,童某某予以否认,该拍卖师即落槌并宣布拍卖成交,要求侯某某上台办理手续。结合其他认定事实,表明拍卖师虽在拍卖正式开始前宣读了《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》,但对童某某的优先承租权应如何行使并未作出说明,在侯某某最高应价时未询问童某某是否愿意以同等价格承租,反而将童某某作为一般竞租人向其询问是否加价,且在童某某作出愿意同等价格承租意思表示的情况下径行落槌宣布成交,剥夺了童某某在同等条件下的优先承租权。拍卖师因在拍卖过程中出现错误行为,上台宣布该次拍卖中止,不违反拍卖程序,也不损害他人合法权益。拍卖师对涉案房屋承租权的拍卖落槌行为,程序存在瑕疵,应认定无效,故浙江天一拍卖有限公司对涉案房屋承租权的拍卖应重新进行。

【案例注解】

本案争议焦点主要集中在:一是拍卖师遗漏优先权人而落槌的情况下拍卖合同是否成立?二是拍卖存有程序瑕疵时拍卖师的自行纠错行为是否有效?三是拍卖中“价高者得”规则与承租人优先权可否共存?

一、拍卖师遗漏优先权人而落槌的情况下拍卖合同是否成立

对于本案,需要认定的问题是拍卖师落槌的效力。《合同法》第8条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第13条规定:当事人订立合同,采取要约、承诺方式。第25条规定:承诺生效时合同成立。可知,合同的依法成立,要求要约和承诺应当合法,而非仅按照承诺通知到达要约人来判断。

拍卖合同有别于普通的合同,无书面的要约、承诺,以现场举牌竞价为要约,以拍卖师的落槌为承诺。法律对拍卖合同的要约和承诺有特殊要求,不能简单地认为经竞买人报价、拍卖师落槌,即表示拍卖合同成立。根据《拍卖法》规定,拍卖是以公开竞价的形式,特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式,必须遵守法律规定和行业惯例,必须符合公平、公正、公开、诚实信用的原则。可见,拍卖是有着严格程序性要求的民事法律活动。在存在优先承租权人的情况下,按照拍卖行业惯例,委托人和拍卖人应在拍卖公告中对涉案房屋存有优先承租权人这一权利瑕疵予以披露;在应价竞买阶段,拍卖师应根据《拍卖法》第49条的规定,告知优先权的具体行使方式。具体到本案中,优先承租权人在原审原告最高应价之后的举牌足以见得其愿以该价格承租拍卖标的,在拍卖师询问其是否加价时其回答可体现出对于优先权行使方式存有迷茫,该情形可侧面印证拍卖前拍卖师并未对此次拍卖的注意事项予以明示。此时,拍卖师有义务提示优先权人作出正确的意思表示来实现其优先权,与之相反,拍卖师忽略权利人而径行落槌并宣布拍卖成交。拍卖师的上述做法,实则是对拍卖规则的违反,不符合拍卖活动所必须遵循的公平、公正原则,侵害了优先权人的合法权益,在客观上也未能使委托人的利益实现最大化,故其落槌系无效承诺,拍卖合同无法成立。

二、拍卖存有程序瑕疵时拍卖师的自行纠错行为是否有效

关于拍卖师在拍卖活动中出现工作失误甚至违法行为,能否自行纠正的问题,法律尚无明文规定。笔者认为,拍卖师是否有权自行纠错,不应一概而论。自行纠错认定为有效应同时符合三个要件:1.不违反《拍卖法》规定的公平、公正、公开、诚实信用的基本原则。本案中的争议,实际上是由拍卖师违反拍卖程序、违规操作所致,其纠错是在未产生损害后果时的补救,体现了对公平、公正价值的追求。2.不违反拍卖程序。拍卖程序一般来源于法律规定、行业惯例及当事人约定。对于我国传统拍卖活动中存在但未经《拍卖法》明文规定的诸如三声询价、流拍后继续拍卖、撤回落槌继续拍卖等做法,符合拍卖活动的行业惯例,在拍卖习惯中被普遍认可。在认定此类行为效力时,应避免陷入“法无明文规定即无效”的误区,遵循交易习惯及当事人约定来判断。3.不损害他人的合法权益。对于优先承租权人而言,其在下次拍卖中可恰当行使优先权;对于第一次拍卖的最高应价人而言,若其下次拍卖价格高于优先权人,同样可取得标的物的承租权。综上,对于本案中拍卖师自行纠错行为的效力应予认定。

三、拍卖中“价高者得”规则与承租人优先权可否共存

依照《拍卖法》规定,拍卖的生效必须满足“价高者得”规则。“价高者得”规则是指拍卖人在拍卖中只能与最高应价者成交,是拍卖合同公开、公平、公正最集中的体现,属于法律的强制性规定。然任何规则的存在都是相对的,该规则在适用上亦有例外。本案中涉及标的物原承租人的优先承租权,其衍生于我国民法中的优先购买权制度。本案中值得思考的是拍卖中承租人能否行使优先权?对此,学界存在两种相反的观点。一种观点认为,拍卖的目的在于更公平地确定标的物的价格,实现资源效力的最大化,拍卖中优先权的适用则将造成应买人数的锐减、卖价的偏低,危及物权人的利益,使拍卖制度丧失存在的价值;另一种观点认为,拍卖实为一种买卖方式,承租人的优先权亦是在买卖中相对于其他竞买人而实现,本质上体现了竞争关系,二者并无冲突。

笔者认为,在拍卖中排除优先权的适用是不合理的。其一,优先权的设立旨在维持交易秩序,充分发挥物权的经济效益,而拍卖也是使标的物价值实现最大化的一种特殊买卖方式。二者并非互相排斥,而是相辅相成。其二,理论界对于该问题的争议主要集中于优先权的行使是否影响到拍卖的公正性。标的物上的优先权实属权利瑕疵,对此,依照《拍卖法》第18条规定,拍卖人在拍卖前应如实告知竞买人,如竞买人无异议而仍参与竞拍,则应视为其认可在该权利瑕疵存在的情况下参与竞价,此时,拍卖依然是建立在平等条件上的。其三,优先权的设定并未剥夺其他竞买人的交易机会,即便优先权人在同等条件下优先获得标的物所有权,其他竞买人与优先权人也可在同等条件之外成立一种竞争关系,如其他竞买人的竞价较高,其同样可取得标的物的所有权,而通过竞买程序,又将使标的物的价值达到最大限度的呈现。综上,优先权在拍卖中的适用非但不会造成拍卖活动的不公正,还能够实现资源的优化配置,维护物权秩序的稳定。只要优先权的条件成立,则不应排除其在拍卖中的适用。

四、两审判决之价值导向评析

对于原审法院“落槌即成交”的观点,在英国法中亦有所体现,英国《货物买卖法》第57条第2款规定:当拍卖人的槌子落下或以其他传统方式宣布成交时,该售卖过程终结。据此观点,拍卖师击槌的意思表示只有一个法律后果即成交。至于拍卖程序是否存有过错,均不影响拍卖合同的效力。该观点主要是考虑到拍卖市场秩序的稳定性。在实践中,如果一概坚持买受人原始取得拍卖物所有权,坚守拍卖市场稳定性的价值选择,则是对私权利的漠视。在拍卖过程中,不可避免地存在拍卖程序瑕疵等严重损坏第三人私权利的情形,如果一味坚持保护买受人的权益,排斥对瑕疵拍卖无效的认定,表面是维护了交易稳定,实际上将使拍卖活动纠纷不断,进而增加当事人诉累,甚至使得拍卖人承担过度的过错赔偿责任,此种价值导向是不可取的。二审法院认定拍卖无效,对拍卖师宣布拍卖中止、择期继续拍卖的行为予以允准,真正实现了公平正义的法治精神,保障了各方利益的最佳平衡,符合交易安全及交易效率等民法基本理念。

五、基于本案的思索

我国现行《拍卖法》未对拍卖合同的成立、生效要件等作出规定,甚至未提及拍卖合同的概念,导致在司法实践中认定拍卖合同是否成立、生效存在较大争议。笔者建议在《拍卖法》中增设拍卖合同部分,将拍卖合同订立过程中的特殊规则和要件作出细化规定,以避免司法实践中完全根据《合同法》总则条款中合同成立、生效的一般要件来认定的误区。

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