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宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑鑫盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
发布日期:2019-05-09浏览次数:字号:[ ]

 

宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑鑫盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

关键词 恶意串通/通谋虚伪表示/第三人利益/合同无效

裁判要点

第三人主张表意人与受领人签订的合同存在损害其利益而致合同无效时,应由第三人承担举证责任。同时,应结合合同签订后的履行事实、日常生活经验法则、市场交易主体的行为习惯等来探知表意人与受领人之间是否存在恶意串通之情形,从而认定合同的效力。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条

基本案情

原告宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社(以下简称柴桥信用社)诉称:原告虽取得了案涉房屋等的所有权,但两被告拒不腾空返还房屋,致其不能行使占有处分等权利。被告鑫盛厂系张俊良投资设立的个人独资企业,被告博森公司则由张俊良与其子张斌出资设立。2012年12月17日前,张俊良一直是被告博森公司的法定代表人;两被告租房协议约定的租金价格为6元/㎡低于同期价格,且租金以现金交付或打白条。被告博森公司几乎没有经营活动。《房屋租赁合同》显然系张俊良一家人自己与自己签订、根本无需履行的无效合同,其目的是张俊良以博森公司名义主张16年厂房租赁权,进而妨碍原告对涉案房屋抵押权、所有权的实现。故两被告签订的《租房协议书》系恶意串通、损害第三人利益的无效合同。现诉请判令:确认两被告间的《房屋租赁合同》无效;两被告将前述房屋(包括附属物等)腾空返还原告;两被告支付原告房屋占有使用费189 415元(暂算至2015年5月31日,之后计算到房屋返还之日)。

被告宁波市北仑鑫盛达箱柜厂(以下简称鑫盛厂)辩称:被告系个人独资企业。自2004年初起,先后有多家企业租赁涉案厂房。原告已知此情况。北仑法院曾两次通过淘宝网拍卖案涉厂房均流拍。原告申请将涉案厂房以780万元的价格抵偿债务。后原告于2014年5月30日再次拍卖,亦流拍。三次拍卖公告已表明附租赁的拍卖,且明显调低了拍卖价格。其次,厂房原产权人是被告鑫盛厂,租赁合同的签订、租金定价及收取是合理、合法的。原告事隔两年提起诉讼,无道理。再者,现产权人已经发生变化,北仑法院裁定书已生效,本案与被告鑫盛厂无关。请求驳回原告全部诉讼请求。

被告宁波博森汽配工贸有限公司(以下简称博森公司)辩称:首先,将其列为被告系诉讼主体不适格。其从未与原告签订过任何合同,两被告间的房屋租赁关系合法有效。其次,原告所称事实与实际不符,其已支付租金。若原告要求腾空房屋,则需代为返还租金并赔偿损失。再者,原告所称两被告的租赁合同无效与原告无关。因合同有效与否,是合法当事方的法律关系,与第三人无关。两被告间的租房协议合法有效。鑫盛厂以案涉房产向柴桥信用社抵押借款时已明确了博森公司的全部详细信息。因为博森公司的基本开户银行是柴桥信用社,其不可能不知道开户企业的基本情况。即使柴桥信用社与鑫盛厂签订抵押贷款合同时,未对抵押物作严格审核,所致的后果也不应由博森公司承担。两被告并未恶意串通。请求驳回原告全部诉讼请求。

法院经审理查明:被告鑫盛厂系个人独资企业,投资人为张俊良。被告博森公司成立于2010年10月9日,住所地为柴桥佳兴路78号,法定代表人为张俊良,于2012年12月17日变更法定代表人为朱玉国。两被告于2011年1月2日签订《房屋租赁合同》,约定鑫盛厂将其所有的位于柴桥佳兴路78号厂房面积827.31㎡、生活及办公房380㎡租赁给博森公司生产经营,租期自2011年1月2日至2027年1月1日,租金分两部分付清,第一部分租金(前八年)共计706 930.56元先支付10万元,其余租金在两年内付清,第二部分租金(后八年)于2018年1月1日起再支付742 277.09元。

2008年4月11日,被告鑫盛厂将其名下位于佳兴路78号房产作抵向原告借款,借款期限至2012年4月10日到期,并于2011年1月4日还清借款且注销抵押登记。2011年1月4日,原告与被告鑫盛厂签订《最高额抵押借款合同》一份,约定最高贷款限额为620万元,借款期限为2011年1月4日至2014年1月3日;被告鑫盛厂将前述房产再次作抵押,于同年1月5日办理了抵押登记。后因被告鑫盛厂未按期还本付息,原告诉至宁波市北仑区人民法院(以下简称北仑法院),该案经调解结案。之后,被告鑫盛厂未按调解协议还款。原告于2013年5月27日向北仑法院申请强制执行。该案在执行过程中,被告博森公司于2013年11月11日提交《情况说明》一份,将两被告之间的租赁关系进行说明并要求继续履行租赁合同。2013年11月29日,北仑法院执行局委托该院办公室对前述房产进行附租赁拍卖,但两次流拍;2014年2月19日,该院依原告以物抵债的申请作出(2013)甬仑执民字第1426号执行裁定书,裁定:将被执行人鑫盛厂所有的位于北仑柴桥佳兴路78号1幢2号,1号;2幢1号;3幢1号房产(包括附属物及装修等)以第二次拍卖保留价780万元作价交付申请执行人柴桥信用社抵偿债务。

博森公司于2010年10月9日成立,法定代表人为张俊良,股东是张俊良和张斌。2012年12月24日,该公司法定代表人兼股东张俊良变更为朱玉国,股东张斌不变。鑫盛厂在2011年1月4日与柴桥信用社签订《最高额抵押借款合同》时,未告知该信用社就涉案厂房已与博森公司签订《房屋租赁合同》。

裁判结果

浙江省宁波市北仑区人民法院于201583日作出(2015)甬仑柴民初字第91号民事判决:驳回原告柴桥信用社的诉讼请求。宁波市中级人民法于2015116日作出(2015)浙甬民二终字第580号民事判决,以原审法院认定事实不清,适用法律错误改判:一、撤销宁波市北仑区人民法院(2015)甬仑柴民初字第91号民事判决;二、确认鑫盛厂与博森公司于201112日就位于柴桥佳兴路78号的厂房827.31平方米、生活及办公室380平方米房产所签订的《房屋租赁合同》无效;三、鑫盛厂与博森公司于本判决生效之日起十日内,将位于柴桥佳兴路78号的厂房827.31平方米、生活及办公室380平方米腾空并返还给柴桥信用社;四、驳回柴桥信用社的其他诉讼请求。浙江省高级人民法院于20151218日作出(2015)浙民申字第2999号民事裁定:驳回博森公司的再审申请。

裁判理由

北仑法院经审理认为:原告以两被告恶意串通、损害第三人利益为由要求确认两被告签订的《租房协议书》无效,应提供证据加以证明。原告在北仑法院拍卖时已明知涉案厂房的租赁情况,且知晓厂房系带租拍卖,但其在明知的情况下未提出异议,而是申请以第二次拍卖保留价780万元的价格以物抵债;其申请执行标的7 154 495.98元已全部得到执行,故其作为第三人之利益未实际受损。另,原告并未充分举证证明两被告在签订《房屋租赁合同》时存在“恶意串通”。综上,原告诉请确认两被告签订的《房屋租赁合同》无效,难以支持。由此,原告以《房屋租赁合同》无效为基础,诉请两被告腾空返还房屋并支付房屋占有使用费189 415元,亦不予支持。遂判决驳回原告的诉讼请求。

宁波市中级人民法院(以下简称宁波中院)认为:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。双方当事人的争议焦点为两被告在签订涉案《房屋租赁合同》时,是否存在恶意串通损害原告利益的事实。根据查明的事实,201112两被告签订《房屋租赁合同》。但此后两天即201114,被告鑫盛厂以涉案房屋作抵押而与原告签订《最高额抵押借款合同》时,未将抵押房产已出租、租期长达16年等事实告知原告。两被告签订《房屋租赁合同》所约定的租赁期限长达16年,在合同签署后就支付了前8年的租金706 930.56元,显然不符合市场主体的通常做法。根据二审查明的事实,两被告签订《房屋租赁合同》时,被告鑫盛厂厂长为张俊良,被告博森公司的法定代表人也是张俊良,且被告博森公司的股东仅为张俊良及其子张斌,应当认定两被告存在串通的事实。综上,应认定两被告签订《房屋租赁合同》系出于恶意串通,且损害了原告对涉案房屋的利益,故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定,认定该《房屋租赁合同》无效。原审法院对涉案房屋的司法拍卖,系在两被告签订《房屋租赁合同》的三年之后,故原告是否知晓涉案房屋系带租拍卖,并不影响对两被告签订《房屋租赁合同》系恶意串通的认定。原审法院以证据不足为由,对原告请求确认两被告之间的《房屋租赁合同》无效的主张不予支持,显属不当。因涉案房屋已由原审法院裁定归原告所有,故在两被告的《房屋租赁合同》被认定无效的情况下,原告请求两被告腾空并返还房屋,于法有据,应予支持。原告请求两被告支付房屋占有使用费,但未提供确凿的证据予以佐证,故对该项诉请不予支持。综上,原审法院认定事实不清,适用法律错误,应予纠正。原告上诉理由部分成立,予以支持。遂判决:一、撤销北仑法院(2015)甬仑柴民初字第91号民事判决;二、确认鑫盛厂与博森公司于201112就位于柴桥佳兴路78号的厂房827.31㎡、生活及办公房380㎡房产所签订的《房屋租赁合同》无效;三、鑫盛厂与博森公司于本判决生效之日起十日内,将前述房产腾空并返还给柴桥信用社;四、驳回柴桥信用社的其他诉讼请求。

浙江省高级人民法院认为:综合本案查明的事实,两被告恶意串通签订案涉租赁合同的事实具有高度可能性,二审判决认定并无不当。同时,由于博森公司以与鑫盛厂之间存在租赁合同关系为由,拒绝将案涉房产腾空并交还给所有权人柴桥信用社,妨碍了柴桥信用社对案涉房产所有权的行使,柴桥信用社因此提起诉讼,诉请判令博森公司腾空案涉房产并交还柴桥信用社等。原审法院根据柴桥信用社的诉请将博森公司列为本案被告,并无不当。综上,二审判决认定事实、适用法律均无不当。博森公司的再审申请不符合法定情形。裁定:驳回博森公司的再审申请。

本案的争议焦点为,两被告在签订涉案《房屋租赁合同》时,是否存在恶意串通损害原告利益的事实。对此,二审、再审法院经审理认为,两被告恶意串通签订案涉租赁合同。理由如下:

第一,“恶意串通”举证责任之负担。“恶意串通”源于大陆法系国家的虚伪表示理论。我国《民法通则》制定之初引进大陆法系国家关于“无效法律行为”规定时对“通谋虚伪行为”所做的变通。立法者意欲以之与“以合法形式掩盖非法目的”一起来涵盖“通谋虚伪行为”的内涵。现行《合同法》关于“恶意串通损害第三人利益合同”的相关规定并未超出《民法通则》的规定。两者间既有联系又有区别。(一)通谋虚伪行为的含义、构成要件及其效力。通谋虚伪意思表示亦称通谋虚伪行为,指表意人与表示的受领人一致同意表示事项不应该发生之效力,即双方当事人的一致同意仅仅造成了订立某项法律行为的表面假象,而实际上并不想使有关法律行为的法律效果发生。[] “通谋虚伪行为”在大陆法系国家的称谓并不统一,如德国称之为“虚伪表示”、日本称其为“串通虚伪表示”、台湾地区称之为“通谋虚伪意思表示”,但其法律后果均为其意思表示无效。前述无效仅限于通谋所作出的意思表示而言,至于其是否发生其他法律效力,则应区分该通谋虚伪行为究系伪装行为抑或隐藏行为而不同。前者指行为人表面实施了一种民事行为,事实上什么行为也没有;后者指行为人以一个民事行为掩盖另一个民事行为,被掩盖的民事行为可能违法也可能不违法,被掩盖的民事行为是依其真意意欲发生法律效力的民事法律行为。[]因而,通谋虚伪行为的具体表现形式有两种,即前种情形下的伪装行为和后种情形下的隐藏行为。对于通谋虚伪行为的构成要件,理论认识略有差异,但至少包括下列要件:须有意思表示的存在;须表示与真意不符;须其非真意的表示与相对人通谋。[] 通谋虚伪行为通常是为了欺骗第三人。这就涉及到第三人尤其是善意第三人利益的保护问题。通谋虚伪行为在表意人和相对人之间虽为无效,但不得以其无效对抗善意第三人。此处的不得对抗第三人乃指善意第三人固得主张其无效,但亦得主张其为有效。若主张其有效时,则表意人不得以无效加以对抗。[](二)“恶意串通”的界定及其构成要件。目前,“恶意串通”的含义并无统一明确的定论,有权机关也未对其作出通行的解释。《法律词典》对“恶意串通”解释为:又称恶意通谋,指表意人与相对人故意合谋,弄虚作假,为虚伪的意思表示,以损害他人利益的行为;其构成要件为(1)主观上有恶意动机,损害他人利益的故意;(2)客观上有串通行为,实际上恶意串通就是串通民法上的虚伪表示。[]前述定义似乎将恶意串通与通谋虚伪行为等同。因而,单从字面意思而言,“恶意串通,损害第三人利益的行为”除了包括虚伪表示外,还包括双方通谋而为于效果意思相同的表示这种情况[]即恶意串通既可能是“恶意通谋为一定虚伪行为”,也可能是“恶意通谋为一定真实行为”。如此,则通谋虚伪行为自然成为恶意串通的一个方面,两者不能等同。(三)“恶意串通”与“通谋虚伪行为”的差异。从适用范围而言,串通在法律上亦为通谋,两者在双方当事人意思联络方面存在一定的重叠。然而,恶意串通不仅包括虚伪表示,也包括双方通谋而为与效果意思相同的表示的情况。这就与通谋虚伪行为为意思表示不一致构成差异。此外,通谋虚伪行为虽常以欺骗第三人为目的,但并不以此为要件,而恶意串通构成无效之情形,则以损害国家、集体或者第三人利益为要件。从立法目的来看,两者侧重点不同。通谋虚伪行为要解决的是意思与表示不一致的问题,侧重于对当事人真实意思的尊重,以意思真实为原则。大陆法国家和地区的法律之所以认为通谋虚伪意思表示对表意人和相对人无效,是尊重当事人的必然选择。既然双方当事人合意不依据表示行为使之发生法律效果,则只好认定为无效[],不存在法律的否定性评价,且对善意当事人而言,其可以主张该意思表示对其有效。恶意串通则着眼于法律行为内容的违法性,其关注的不是意思表示的真伪,而是国家、集体或第三人利益的保护;其无效系因于损害了国家、集体或第三人的利益。故恶意串通损害第三人利益行为无效系法律基于行为内容的违法性给予的否定评价,属自始、绝对、当然、确定的无效,与当事人的意思自治无涉,无须考察该无效是否会导致第三人遭受损失,尤其是可能使得善意信任其有效之第三人蒙受不测损害。(四)“恶意串通”举证责任之分配。在通谋虚伪行为中,第三人主张表意人与相对人通谋而为虚伪的意思表示者,该第三人应负举证责任。[]在损害第三人利益的“恶意串通”中,由于其内涵模糊,且既可能是“恶意通谋为一定虚伪行为”,也可能是“恶意通谋为一定真实行为”。这就造成第三人举证证明表意人与相对人“恶意串通”的困难,也提高了裁判的认证标准。但第三人仍应负担举证责任。

第二,“恶意”的认定。明知或应知某种行为将对国家、集体或第三者造成损害而故意为之,即应认定为恶意。在恶意串通合同中,显然合同双方当事人均需要对合同损害特定权益具有明知或应知的主观态度,否则不能认定为“恶意串通”中的“恶意”。而且,此处的“恶意”应从保护民事合法权益的角度采取“观念意义上的恶意”的内涵,即侧重于行为人对事实的认知,行为人在认知到自己的行为会损害他人的利益的情况若仍从事相应行为,即应认定为其主观具有“恶意”,而无论其行为的动机如何,即不论行为人的行为是否直接以损害他人利益为目的均不影响“恶意”的认定。[]案涉租赁合同签订时,鑫盛厂的投资人张俊良亦为博森公司的法定代表人,博森公司另一股东张斌为张俊良的儿子。故而,二家企业同属于张俊良的家庭企业,具有共同的利益。2008411,鑫盛厂曾用案涉房产作抵押向柴桥信用社借款,借款期限至2012410。鑫盛厂在借款期限未届满的情况下,即于201114归还借款。但鑫盛厂同日又与柴桥信用社签订抵押借款合同,仍以案涉房产作为抵押并办理登记。另据鑫盛厂称,201114用于归还的款项非鑫盛厂的自有资金,而系对外所借。鑫盛厂需向外借款偿还贷款,说明其自身无偿还能力,在归还借款的同时又马上建立贷款关系,说明鑫盛厂仍需资金。在仍需资金的情况下,鑫盛厂提前归还借款,随即又重新与柴桥信用社建立抵押借款关系,并且在重新建立抵押借款关系时,不告知抵押权人柴桥信用社抵押物已经出租的事实,却在执行阶段由博森公司出面,以在抵押借款关系建立之前已经设定租赁关系为由,主张继续占有使用抵押物。这足以证明两被告签订租赁合同具有明知的恶意,从而以此方式损害抵押权人柴桥信用社的利益。

第三,“串通”的认定。即如解释法律不宜拘泥于文字一样,对法律概念的理解不应用“熟悉的情形来代替其应然的内涵”,换言之,诚然合同的双方当事人明确以侵犯他人利益的共谋意思所缔结的合同显然属于“恶意串通”的合同,但是这并不代表“恶意串通”仅限于上述的“明示的恶意串通”情形,也存在于一方作出意思表示,而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法,而用默示的方式表示接受[],亦即“默示的恶意串通”。柴桥信用社二审时提供了两被告于2011420签订的《房屋租赁合同》,证明博森公司自2011428日起租赁案涉房屋。两被告对该份证据材料的真实性均无异议。对于为何存在两份租赁合同的问题,博森公司解释,签订案涉租赁合同,是因为201112日签订的租赁合同所租赁的厂房不够用,就由博森公司出钱在两间厂房之间加了大棚,租金要做相应调整,就重新签订了合同,所以出现了两份合同。博森公司的解释明显违背常理。依据博森公司基本开户银行为柴桥信用社的事实,不能得出柴桥信用社应当对博森公司包括对外签订租赁合同等在内的所有信息均了解的结论,因此,博森公司主张柴桥信用社对案涉租赁合同签订情况应当知情,至少是存在审核过失,理由不能成立。

第四,根据案涉租赁合同履行的结果事实来认定恶意串通的存在。本案中,博森公司在签订租赁面积达1200余㎡、期限长达16年的房屋租赁合同后,其车间未正常生产经营,只是堆放了一些成品、半成品。同时,案涉房屋租赁合同涉及的前8年租金高达70多万元。博森公司主张前8年的租金全部由个人以现金形式支付,且在二年时间内均已付清。这既不符合通常做法,也不合常理。加之两被告之间本身关系特殊。因而,涉案房屋租赁合同履行的事后事实也足以认定两被告之间存在恶意串通。

 

备注:该案例发表在《宁波审判》20174期。

 

作者简介:张新荣,男,1974118日生,取得中国政法大学法学硕士学位,现为宁波市北仑区人民法院审判员,员额法官。其近年来,其撰写的30余篇学术论文、优秀案例在各类法学学术刊物和征文比赛中发表、获奖。

 

作者联系方式:1586730934855713857rongxzcupl@163.com

 

 


[]〔德〕卡尔·拉伦茨:《德国民法通论(下)》,王晓晔等译,法律出版社2013年版,第500页。

[]王群等:《通谋虚伪行为探析》,《福建警察学院学报》2010年第1期。

[]王泽鉴:《民法总则》,中国政法大学出版社2001年版,第365页。

[]李宜琛:《民法总则》,中国方正出版社2004年版,第362页。

[]中国社会科学院研究所:《法律词典》,法律出版社2003年版,第322页。

[]王家福:《中国民法学·民法债权》,法律出版社1991年版,第344页。

[]〔日〕四宫和夫:《日本民法总则》,唐晖等译,五南图书出版有限公司1995年版,第169页。

[]李宜琛:《民法总则》,中国方正出版社2004年版,第362页。

[]王利明:《合同法研究(修订卷)》(第一卷),中国人民大学出版社2011年版,第655页。

 

[]王利明:《合同法研究(修订卷)》(第一卷),中国人民大学出版社2011年版,第655页。

 

 

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