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陈国听诉余姚市中梁宏置业有限公司商品房销售合同纠纷案
发布日期:2019-06-25浏览次数:字号:[ ]

 

陈国听诉余姚市中梁宏置业有限公司

商品房销售合同纠纷案

——计价税率调整对固定总价合同的影响

 

关键词 商品房买卖  固定总价  税率调整  税差退还

裁判要旨

开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,原、被告已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示,且补充协议的约定并不具有降税降价或退税的意思表示,故在没有降税降价或退税明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第60条

案件索引

一审:浙江省余姚市人民法院(2018)浙0281民初13045号(2019年2月25日)

基本案情

陈国听诉称:2016年10月12日,陈国听与余姚市中梁宏置业有限公司签订商品房买卖合同一份,购买首府2幢303商品房(预售)。2017年2月20日,陈国听按合同约定将927 929元房款全部支付完毕(其中包括11%增值税91 956.93元)。2018年5月1日起,国家税收政策的相关法律规定发生变化,将原11%的增值税税率调整为10%(减去面积减少退房款632元,实际应该缴纳增值税83 534元),造成开发商多代收增值税8 422.93元。2018年9月23日交房当日,原、被告双方对费用金额产生争议。原告认为:1.应当退回多收增值税税款。补充协议二第一条第四款明确约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告,适用[一般]征收方式,适用税率为[11%]。第五款明确约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。原、被告双方皆认可在此房屋买卖价款中,房款(含税购房价格)由单纯房价(不含税购房价格)和增值税税金(税率11%)构成,单纯房价(不含税购房价格)和增值税税金可以依据双方合同和国家税费政策明确区分且确定。按照当时时间节点的税率11%计算,单纯房价为835 972元,增值税税金为91 956.93元,被告方据此收取了总价款927 929元。2018年9月23日交房为被告方实际产生纳税义务的时间点,此时增值税相关税率已有11%下降至10%,同时减去因面积减少的退款632元,则对应单纯房价(不含税购房价格)应当产生的增值税税额为83 534元,相比按11%税率计算的增值税税金减少8 422.93元,因税收政策变化,被告收取的该部分金额缺少合法依据,为不当得利,应当予以返还。2.税费政策变化后果应当由原告方承担。根据补充协议二第十条买受人声明第四款约定:“……政府相关税费的变化,均由本人自行承担……”合同明确约定对于税费变化由买受人承担相应的变化结果,故新的税收政策带来的红利,也应当由原告方享有。

被告余姚市中梁宏置业有限公司答辩称:原告陈国听的诉讼请求无事实和法律依据,一是无合同依据,合同未曾就税率调整、总房价可以变动等进行明确约定过,约定的是价税合一的总房价格,是按单价乘以建筑面积的计价方式计算总价的,补充协议二关于征收方式和适用税率11%的条款仅具有告知作用;二是无法律依据,增值税的纳税义务人是被告,与原告无关,税率调整的目的在于减轻企业税负,并非减少消费环节的税收,反之,如税率调高,被告也不可能调高总房价款;三是税率下调1%,并不能直接得出总房价款下调1%,原告的理解有误。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。

余姚市人民法院经审理查明:2016年10月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买首府2幢303商品房(预售),建筑面积88.05平方米,房屋的计价方式以建筑面积作为计价方式,单价10 538.66元/平方米,总价927 929元,补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告,适用[一般]征收方式,适用税率为[11%],第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。合同另对其他事宜进行了约定。2017年2月20日,原告按合同约定支付房款927 929元。2018年9月23日,原、被告签订房屋交接书一份,双方确认该房屋的预测建筑面积为88.05平方米,实测面积为87.99平方米,总价款为927 297元(退房款差额632元)。

另查明,根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税,其中销售不动产增值税税率为11%。2018年4月4日,财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号),通知称:纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%;通知自2018年5月1日起执行。涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年9月5日,金额为842 997.27元,税率10%,税额84 299.73元,价税合计927 297元。

裁判结果

余姚市人民法院于2019年2月25日作出(2018)浙0281民初13045号民事判决:驳回原告陈国听的诉讼请求。宣判后,双方未提出上诉,判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为:原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系各方当事人之间的真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,对各方当事人均有约束力。本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,对房屋总价款的影响。针对上述争议焦点,本院认为,首先,原、被告在合同第五条约定,房屋的计价方式以建筑面积作为计价方式,单价10 538.66元/平方米,总价927 929元,上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法,且不动产属于家庭大额财产,不动产买卖事宜关系重大,故原、被告通过合同作出固定房屋总价款的约定维护商品房交易秩序的稳定;其次,补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告,适用[一般]征收方式,适用税率为[11%],第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。被告辩称上述约定仅具有告知作用,原告主张上述约定系原、被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素,故税率下调后增值税税金减少,被告收取的该部分金额应当予以返还。本院认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,原、被告已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示,且补充协议的约定并不具有降税降价或退税的意思表示,故在没有降税降价或退税明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响,换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响;再次,原告主张新的税收政策带来的红利应当由原告方享有。本院认为,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税,故增值税的纳税义务人为被告,并非原告。现国家降低了增值税的税率,直接目的是给企业减轻税负,激发企业活力,但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应,从长远来看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。综上,本院认为,因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,不影响涉案房屋的总价款,被告根据927 297元的房屋总价款开具增值税发票的行为并无不妥,故原告的诉讼请求,本院不予支持。被告的抗辩意见,本院予以采纳。

案例注解

本案的法律适用争议在于:因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,对房屋总价款的影响

部分购房者主张销售方应当退还税差费用的理由主要有以下几点:第一,增值税新政策实施后,销售方所开具的增值税发票适用新政策,按照下调后的税率缴纳相应税费。而增值税税费是商品房销售的总价款的组成部分,在此基础上应当退还税差费用。第二,根据涉案合同补充协议二第十条买受人声明第四款约定:“……政府相关税费的变化,均由本人自行承担……”合同明确约定对于税费变化由买受人承担相应的变化结果,故新的税收政策带来的红利,也应当由买受人享有。第三,增值税是价外税,具有税负转嫁和成本抵扣的功能。虽由销售方缴纳,但其实质的负担税款的是最终的消费者,根据增值税的税费性质,实际税款的承担方是购房者,该优惠应该最终惠及购房者。

但笔者认为前述观点尚存瑕疵,商品房销售具有其特殊性,不应简单地以数学中的“加减”运算来理解税率调整,应该从合同条款本身、价格组成、税收原理、政策导向四个方面具体说理如下:

一、合同条款层面

本案中原被告双方签订的商品房购房合同第三条(买受人所购商品房的基本情况)中明确约定了商品房的建筑面积,合同第五条(计价方式和价款)明确约定了商品房总售价的确定方式为单价乘以对应面积的方式,双方达成了商品房总售价直接由单价及对应面积两个计价因素影响的合意,但是合同中并无任何关于税率调整而相应调整商品房总价款的约定。

此外补充协议条款并未达成有关退还税金的合意。买受人认为根据涉案合同补充协议二第十条买受人声明第四款约定:“……因房地产政策变化、市场波动引起的价格波动、银行信贷政策变化,以及政府相关税费的变化,均由本人自行承担……”,从而税率降低时应退还税费。但是通过与主合同关于商品房总售价计价条款相联系进行解释,该条款意在强调总售价不应上述因素变化而产生变动,是有利于商品房市场稳定交易的。合同补充条款中“买受人适用的税率为11%”等表述仅是开发商在营改增背景下为税务处理的便捷对税种、税率等进行的告知性表述,并未明确达成税率降低就必然退还税金的合意。因此在既无法定依据,又无约定内容的情形下,开发商是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不会产生影响。

二、价格组成层面

商品房销售合同通常都会约定商品房总价款的具体金额,同时在补充协议中明确该商品房总价款为已包含税金的合计金额。但是商品房最终的总价款这并不是税金、施工费、装修材料价、预测利润等数额的简单相加,而是结合以上各种因素后,制定固定单价,再乘以对应面积,最终确定的总额。所以在逻辑上,并非先确定税金再和其他成本相加,推算出商品房总价,此时增值税税金仅仅作为制定固定单价的一个参考因素,其具体金额只是一个数值,并未直接和总售价产生关联。因此在价格组成层面,税费仅仅是开发商在确定商品房单价和总价时综合考虑的因素之一,并未明确单列出来核算成本,商品房单价及总价都不会因此而受税率这一计价因素的调整而进行同比例变化。

若买卖双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法,在没有降税降价或退税明确约定的情形下,对房屋总价款不产生任何影响。

开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,而不动产属于家庭大额财产,不动产买卖事宜关系重大,故买卖双方通过合同作出固定房屋总价款的约定系维护商品房交易秩序的稳定,在没有降税降价或退税明确约定的情形下,开发商是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响,换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响。

三、增值税税收原理层面

(1)根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第691号)第一条的规定:“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税”。增值税的纳税义务人是法定的,不属于双方意思自治的范畴,由此可见增值税纳税义务人不是购房者,根据权利义务对等的原则,税率上升或者下降所带来的后果都应由纳税义务人承担,即开发商承担,与购房者并无关联。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税,故增值税的纳税义务人为被告。每一种税都存在纳税义务人,国家降低某一税种,其直接目的在于使该税种纳税义务人的成本降低。其效果可以理解为政府减少了参与企业在经济利益分配中的比例。从而税负降低并不必然引发售价降低。商品经济中为获得更多收益,增值税作为企业的成本有所降低,并不直接意味着商品房售价的降低,其价格的制定取决于供需关系、成本等多种市场竞争因素。

(2)从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。现国家降低了增值税的税率,直接目的是给企业减轻税负,激发企业活力,但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应,从长远来看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。

四、政策导向与司法秩序层面

通过对国务院常务会议关于确定深化增值税改革措施的会议精神及国家税务总局的相关政策的学习理解,此次增值税税率下调的目的是为了减轻企业税负,增加企业市场活力。

在增值税税率调整后,企业的销项税额会下降,但进项税额却不能保证实现同比例下调。这将对不同议价能力的企业造成三类影响:第一类,在上下游均具备较强议价能力,可能取得含税采购价格下调,但含税售价不变,利润可能小幅增加;第二类,上游议价能力强,下游议价能力较弱,导致含税采购价格下调,含税售价也下调,利润率保持平衡;第三类则是上下游议价能力均较弱,导致含税采购价格不变,含税售价下调,利润率将大幅下降。

现实中第二类、第三类的企业占据着大多数,若增值税税率下降的同时自动导致了固定总价合同的变化,退还税差费用,则使得企业本身的收益并未因税收政策的激励而增加,导致企业作为纳税义务人直接享有国家税收改革政策的权利被架空。因此需要司法裁判来引领国家政策的积极落实,实现法治就是最好的营商环境。

同时从维护司法秩序层面进行考量,该案例裁判结果 的背后会引发全国范围内房地产项目和无数购房者的价值导向,潜藏着巨大的群体性诉讼风险。

因此通过司法裁判角度详尽地进行法律说理,支持增值税这一计价因素的调整不影响固定总价合同这一观点,可以避免国家税收改革政策目的落空,减少不必要的诉源,维护良好的诉讼秩序,同时稳定市场交易秩序。

从该案例衍生开去,增值税税率的调整不仅仅针对房地产行业,其他行业的买卖合同纠纷也受到了影响。在符合特定的情况下,法院在审理时远鹏电气(北京)有限公司与广东迪控电子科技有限公司买卖合同纠纷一案中[1],支持了购货方提出的在后续应付货款中扣除税差费用的主张。该案相对于本院所判案例的特殊之处在于该案所涉货款属于未开具增值税发票、款项处于未支付状态、合同中也未明确约定税率的调整不影响货款总额等。由此应当注意计价因素变化时是否影响固定总价合同,在法律适用的过程中应当仔细审查合同条款所达成的明确合意。

综上,笔者认为,若买卖双方签订的是固定价款的总价合同,则增值税税率的调整对买卖双方没有影响,即买受人无权要求减少相应税率变化导致的价格差额;反之,若买卖双方签订的合同对总价款明确约定了增值税税率下降或上调等相关因素,则增值税税率的调整将对买卖双方产生影响。

 


[1] 详见北京市第三中级人民法院(2018)京03民终15245号民事判决书。

 

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